３【事業の内容】

　当社グループは、プロパティデータバンク株式会社（当社）並びに、プロパティデータテクノス株式会社、プロパティデータサイエンス株式会社及びリーボ株式会社の連結子会社３社により構成されており、事業は主に不動産・施設の運用管理に関するクラウドサービス事業、不動産・施設の運用管理に関する情報管理・分析業務、クラウドサービスに関するシステムインテグレータ業務、不動産文書管理・デジタル化業務・電子配信業務・印刷業務、商業店舗売上予測クラウドサービス・データサイエンス業務、WEBアプリケーション・モバイルアプリケーションの受託開発等を行っております。

　当社は、「知識の集約により顧客の業務に革命を、顧客の資産に価値向上を」をビジョンに掲げ、顧客の保有する不動産・施設の運用管理を支援することを目的として、不動産・施設管理のためのソフトウェアを提供しており、そのITツールとして、不動産クラウド「＠property（アットプロパティ）」を提供しております。

　当社の顧客が管理対象とする不動産・施設は、全国各所に分散立地しております。また、これらの運営管理の巧拙は、現地の管理委託先や支店等の出先機関、そして、それを統括する本部機関の間の緊密な業務連携に負うところが少なくありません。業務情報の適時な集約と共有は、近代的な不動産・施設等の運営管理に欠かせないものとなっております。「＠property」は、このような不動産・施設等の運用管理における業務効率の改善に資するためのサービスです。

　当社のサービスは創業以来「パブリック・クラウド」でご提供させて頂いております。クラウドサービスは、インターネット経由でサービスを提供するため、利用者によるサーバーの購入やソフトウェアのインストールは不要です。インターネットを利用できる環境を用意すれば社内・社外、国内・国外問わず、どこからでもサービスを利用することが可能です。

　総務省発表の「通信利用動向調査」によると、企業の業務のIT化におけるクラウドサービスの利用は、2022年には72.2％と前年に比べ1.8ポイント上昇しており、当社は、不動産を活用する企業においても同様の傾向があると考えております。当社は当分野において、クラウド黎明期よりサービスを提供し続けるなかで培った技術・サービス・顧客業務に対する知見を競争力の源泉としております。

　また、プロパティデータテクノスでは、REITや不動産ファンドなど不動産関連企業を中心に、不動産文書の管理やデジタル化サービスを提供しております。また、機器メーカー向けに常駐による電子配信サービスを提供すると共に、既存業務として、印刷業務を行っております。

　プロパティデータサイエンスでは、募集賃料算定支援サービスや商業店舗売上予測クラウドサービスを、クラウドサービスとして提供しており、同社の分析によって構築した顧客の予測モデルはクラウド上で管理され、顧客は必要な時、必要な分だけ分析を依頼し、予測結果はクラウド上で確認することができます。

　リーボでは、Webアプリケーション、モバイルアプリケーションの受託開発および保守・運用を主事業とし、これまで数多くの開発実績によって培われた知見やノウハウを活かして、様々な業界のソフトウェア開発プロジェクトを手掛けています。

　当社グループは、2000年10月の創業以来、不動産・施設の運用管理を支援する不動産クラウド「＠property」の提供を主力事業と位置付け、市場を開拓・拡大してまいりました。当社グループの報告セグメントは「＠property」の提供にかかる単一セグメントでしたが、2023年３月期よりプロパティデータテクノスとプロパティデータサイエンスを連結子会社としており、提供するサービスの内容に応じて、下記のとおり(1)クラウドサービス、(2)ソリューションサービス、(3)その他に区分しております。リーボ株式会社は、2024年３月期は貸借対照表のみ連結対象としており、損益計算書への反映は2025年３月期からとなります。

(1) クラウドサービス

　クラウドサービスは「＠property」の提供・保守メンテナンス及びユーザーサポートを主に行っております。顧客からは登録建物データ数に応じた従量課金による月額利用料及び保守サービス料を受領しており、ストック型売上計上のビジネスモデルです。

　従来、不動産管理分野のIT化は、顧客自身がシステムを開発、購入することで、業務改善の実現を目指すものでした。それに対して、当社のサービスは、システム基盤（ソフトウェア及びハードウェア）を、当社が開発・所有し、これをインターネット経由でご利用いただくことで、顧客の業務改善を実現するものです。これにより、顧客は多大なシステム投資や開発リスクを負担することなく、IT化を実施することが可能となります。また、「＠property」は、所謂マルチテナント（※１）方式のクラウドサービスとなっており、「＠property」の全ての機能が同一のプラットフォームに実装されております。そのため、当社にてメンテナンスや機能改善等を実施いたしますので、顧客はサービス利用開始後の保守業務の負荷を軽減する事ができます。当社は、顧客の要望を掴みながら、サービスの向上を目的とした設備投資を実施できるため、利用者の増加、サービスの向上、顧客の満足度を、相乗的に向上させるスパイラルアップ型の事業構造を構築していると考えております。

※１　クラウドサービスにおいて、一つのシステムを複数のユーザーで共有する方式を意味しております。

①「＠property」の主な機能

主な機能の名称

主な内容

資産基本情報

・資産名称、所在地、所有者等の基本的な情報を管理

・物件取得価額、評価額、修繕工事履歴といったデータを蓄積

・契約書等の重要書類や竣工図面、工事見積書などの技術情報を電子書庫として保管

プロパティマネジメント

（※１）

業績管理

・物件収支の予算、実績の管理

・物件収支の見通しの管理

・物件概要、賃貸借契約一覧、入金一覧、出金一覧、工事一覧等により構成されているレポートを出力

債権債務管理

・テナントへの請求及び入金情報の管理

・業者への支払情報の管理

賃貸・賃借管理

・賃貸契約情報の管理

・賃借契約情報の管理

工事管理

・工事の実施状況の管理

・中長期工事の実施時期の管理

受託・委託契約

・業務受託契約の管理

・業務委託契約の管理

ビルマネジメント

進捗管理

・スケジュールを年間・月間・日次で作成し、その実施状況を管理

・ビルマネジメント業務に関する収益の予算、実績の管理

・スケジュール、修繕履歴一覧、クレーム一覧等により構成されているレポートを出力

作業手配

・テナントからの依頼・クレームや機器の修繕などの手配及びその状況の管理

修繕履歴管理

・空調やエレベーターなどの機器台帳の管理

・機器の修繕履歴の管理

エネルギー管理

・CO2などのエネルギー情報の管理

クレーム管理

・テナントからの依頼・クレーム情報の管理

ポートフォリオ総合分析

・「＠property」に登録されている情報をポートフォリオとして集計

・リスト集計、ランキング、グラフ化、クロス集計、履歴などさまざまな集計方法を用いて的確な情報を提供

・ドリルダウン機能により、ポートフォリオ表示から詳細データに直接リンク

アセットマネジメント

（※２）

ファンド運営

・ファンド名称、投資スタイル、組入物件情報などを管理

経営分析

・ファンド収益の予算、実績の管理

・ファンド収益の見通しの管理

シミュレーション

・物件取得や売却などのイベントを含むシナリオを作成し、シミュレーションを実施

開示資料作成

・不動産証券化協会私募ファンドガイドラインに準拠した主要報告書を出力

・ファンド会計に関する貸借対照表、損益計算書、キャッシュ・フロー計算書、XBRLファイル等を出力

※１　プロパティマネジメントは、不動産の管理を代行する業務を意味し、主な業務は、リーシング業務、契約管理業務、入居テナントの賃料請求・回収業務、テナントからのクレーム対応や営繕対応業務といったものがあります。

※２　アセットマネジメントは、投資家に代わって資産の管理を行い、資産価値を向上させることを意味します。

②「＠property」の顧客の利用目的や業務範囲等に応じた機能の組み合わせによる提供

　当社の主な顧客は、不動産投資ファンド等のアセットマネジメント事業者、資産の管理を担う不動産管理会社等のプロパティマネジメント事業者、ビルメンテナンス会社等のファシリティマネジメント事業者、不動産オーナー企業や事業を営むにあたり不動産を利用する鉄道会社等のメーカー、インフラ企業等の一般事業会社及び国や地方自治体等の公共事業者であります。当社は「＠property」の機能を顧客の利用目的や業務範囲等に応じて組み合わせることで、不動産・施設等の運営・管理に関わる様々な分野・企業のニーズに対応しております。

業務範囲（主な顧客）	主な使用目的	業務範囲に応じた機能の主な組み合わせ（エディション（※１））
アセットマネジメント事業者	「＠property」に蓄積している情報を確認・分析し、投資家への開示資料を作成するため、また不動産の価値向上のために使用いたします。　不動産に関わる情報は、一般にプロパティマネジメント事業者が作成いたしますが、物件毎に業者が異なることにより、収集する情報の項目や粒度が異なるケースが多々あります。「＠property」を使用することによりそれらの問題が解決し、より正確な情報及び分析結果を投資家に提供することが可能です。	ＡＭエディション不動産ファンド（ＳＰＣ）組成から、物件の取得／売却、運用実績・収支・出資・分配などファンド運用管理まで、アセットマネジメント業務を支援します。・資産基本情報・プロパティマネジメント・ポートフォリオ総合分析・アセットマネジメント
プロパティマネジメント事業者	アセットマネジメント会社に物件の収支情報等を報告するためのレポートを出力するために利用いたします。　賃貸借契約、請求入金、予算・実績管理といった日々の業務で入力した情報を基に、自動で作成されるため、業務が効率的になります。	ＰＭエディションオフィス／住宅、自社所有／管理受託など物件に対応した機能を提供し、マンスリーレポートを始め、プロパティマネジメント業務を支援します。・資産基本情報・プロパティマネジメント・ポートフォリオ総合分析
ファシリティマネジメント（※２）事業者	施設情報の一元管理及びコストの適正化のために利用いたします。　管理施設の法定点検・日次点検情報、テナント等からの依頼・クレーム情報、施設の機器情報を「＠property」に登録することで、過去の類似情報を閲覧、又は他施設の類似情報を閲覧することができます。それにより、作業漏れやコストの妥当性等を確認することができます。	ＦＭエディション土地・建物・設備など業務用の施設を、経営面・管理面・実務面からプロパティマネジメント業務を支援します。・資産基本情報・ビルマネジメント・ポートフォリオ総合分析
一般事業会社	自社で保有する事業用不動産管理や投資用不動産管理に使用いたします。　国内外に散在する不動産・資産のサマリー情報・価値・リスク・収支・活用状況などの実態を可視化することにより、資産情報の共有化と資産管理の適正化を図ることができます。	ＣＲＥエディション企業価値向上の観点から、オフィス・工場・店舗などの事業用不動産やテナントビルなどの投資用不動産、厚生施設など施設の有効活用を支援します。・資産基本情報・プロパティマネジメント・ビルマネジメント・ポートフォリオ総合分析
公共事業者	使用目的・効果は、ファシリティマネジメントと同様ですが、公共施設の場合は、より中長期の観点で施設の維持・保全のために使用いたします。	ＰＲＥエディション国・地方自治体やＰＦＩ（※３）事業等、長期におよぶ公共資産の管理・運営を支援します。・資産基本情報・ビルマネジメント・ポートフォリオ総合分析

※１　エディションは、主な利用者ごとに顧客の利便性の観点から当社が推奨する機能の組合せたものの名称です。

※２　ファシリティマネジメントは、業務用不動産の資源（建物・設備・環境）を最大限に有効活用するために、経営戦略的視点から管理を行う業務を意味します。

※３　ＰＦＩは、公共施設等を民間の経営能力・技術力を活用し、維持管理・運営を行う公共事業の手法です。

③「＠property」の導入効果、メリット

　当社は、顧客に対し、主に以下の導入効果及びメリットを提供するため、クラウドサービス「＠property」を提供しております。

a.　不動産マネジメントに関する業務の省力化及び効率化

　不動産管理業務で一般的に課題となる、複数のシステムを利用していることによる入力業務の重複感やシステム間の連携の難しさ等は、「＠property」を利用することにより解消が可能となります。

　「＠property」が不動産管理業務の機能を網羅しているため、一つの機能で入力した情報がその後に続く業務に関連する機能に自動的に連携することができます（例：賃貸契約管理業務→請求書発行業務→入金管理業務→予実管理業務）。これにより、入力の重複感やシステム連携の煩わしさを軽減することが可能となり業務の省力化及び効率化に繋がります。

b.　国内外全ての不動産情報の一元化

　「＠property」で管理している情報は、インターネットさえ利用できる環境があれば国内外で確認することができます。また、ポートフォリオ総合分析機能を利用することにより単一の不動産情報に限らず、複数の不動産情報をまとめて確認・比較・分析することができます。

c.　オーナーと管理会社等の関係者の情報共有化

　顧客の本社間の業務連携や、オーナーと管理会社等の外部委託者との業務連携にあたり、「＠property」導入前は一般的にExcelファイル、PDFファイル、あるいは紙に印刷した情報をメール、郵送、手渡し等で共有する必要がありますが、「＠property」を利用することで、同じ情報をリアルタイムに共有することができます。

d.　内部統制の強化支援

　「＠property」は、参照権限、登録権限、承認権限を設定することができます。それにより管理する情報に対し、登録者、承認者を明確にすることができるため、権限を与えられていないユーザーによる登録・承認を防止することができます。また、いつ、誰が登録・承認したかを確認することができるため、内部統制機能を強化することが可能です。

e.　コストの削減

　クラウドの特徴として、自社システム開発、パッケージソフト導入に比べてインフラコスト・開発コスト等の初期費用の削減及び運用開始後の保守・監視等のシステム維持費を削減することができます。

f.　バージョンアップ対応

　法改正・税制改正、ブラウザのバージョンアップ等、環境等の変化に合わせて、「＠property」もバージョンアップしますので、顧客はその都度カスタマイズする必要がなくなり、常に最新の状態で利用することができます。

g.　セキュリティ対策と危機管理

　当社は、「ASP・SaaS安全・信頼性に係る情報開示認定制度」（※１）の認定を取得しており、また、「＠property」に関するサーバーを設置しているデータセンターは国内３拠点で同時稼動させております。このことにより、顧客は止まらないシステムとして安定的に「＠property」を利用することができます。

※１「ASP・SaaS安全・信頼性に係る情報開示認定制度」は、特定非営利活動法人ASP・SaaS・IoT クラウドコンソーシアムが、クラウドサービスの利用を考えている企業や地方公共団体などが、事業者やサービスを比較、評価、選択する際に必要な「安全・信頼性に係る情報を適切に開示し、かつ一定の要件を満たすASP・SaaSサービス」を認定するものです。

④「＠knowledge（アットナレッジ）」の特徴

　文書管理DX「＠knowledge」のUI・UXを大幅にリニューアルし、2023年11月にリリースしました。今回の変更により、電子帳簿保存法・e-文書法への対応が可能になっただけでなく、「＠property」だけでなく「PDB-Platform」で展開される各サービスとのシームレスなAPI連携が図られております。

a.　多様な文書管理業務に対応

　ドキュメントに多種多様な管理項目・情報を自由に追加できる「プロパティ項目」機能を新たに実装しました。これにより、各社・各部門で異なる文書管理のルールとその変更への対応が可能となります。また、一般的なファイルサーバーでは開くまでファイル名以外の情報はわからず、目的の書類を見つけるまでが手間になりますが、本機能により書類管理の利便性が大幅に向上し、アクセス性も改善しました。

b.　改正電子帳簿保存法、e-文書法対応

　電子化した文書の保管に関する様々な法令に標準で対応いたしました。契約書類に「取引日」や「取引金額」等を登録し、タイムスタンプを付与することで書類の完全性と信頼性を担保します。従来の紙書類保管・管理の手間やコスト負担を軽減しました。

c.　複数部門/企業間での利用に対応

　ドキュメントの保管領域を分ける「ドライブ」機能や、フォルダごとファイルごとの詳細な権限設定機能、内部統制と部門間・会社間でのシステム利用の両立を実現いたしました。自社内の複数部署間での使用だけでなく、子会社や関連企業との利用も可能になりました。回覧機能やURL発行機能と併せて活用することで、適切な情報を適切な人が正しく参照することが可能になりました。

⑤「＠commerce（アットコマース）」の特徴

　店舗開発支援クラウド「＠commerce」は、「候補物件や競合情報の共有」「新規出店時の売上予測」「出店経緯や判断等の情報の一元化」などの多店舗展開企業様における新規出店の課題を解決します。店舗開発に関わる大量のデータを一元管理・共有するとともにデータに基づいた商圏分析、競合分析、売上予測により、素早い出店判断を実現します。また、「＠commerce」に、当社の賃貸管理サービス「＠property」及びオンラインストレージ「＠knowledge」を連携することで新規出店検討から既存店舗の業務効率化、運営管理、改善までワンストップでご提供することができます。

a.　候補案件情報の集約と共有

　仲介業者様などから収集した物件情報をシステムに集約し可視化することにより、担当者間及び部内で情報の共有が可能になります。

b.　案件ステータスの可視化、検討履歴の参照

　検討中案件から過去に検討した案件までを一元管理することで、案件のリスト化や絞り込み、ステータス管理及び成功/失敗の要因分析が可能になります。

c.　出店候補案件の情報をMAP上で視覚化

　登録された案件情報は自動でMAP上にプロットされ、視覚的に候補案件の管理や比較検討が可能になります。

d.　競合店情報の集約

　競合店舗情報を指定した条件をもとに検索・取得することができ、競合数や立地関係を瞬時に確認できます。

e.　商圏データの取得及び可視化

　候補案件周辺の最新のGIS＊データを取得し、分析に活用することで高精度の分析が可能になります。GISデータ単体での出力も可能です。

　＊地理情報システム（GIS：Geographic Information System）は、地理的位置を手がかりに、位置に関する情報を持ったデータ（空間データ）を総合的に管理・加工し、視覚的に表示し、高度な分析や迅速な判断を可能にする技術（国土交通省国土地理院「GISとは」より引用）

f.　売上予測・傾向分析の高速化

　各社専用の分析モデルをシステムに組み込み、売上予測や傾向分析の結果を即座にレポート化。分析モデルは既存店の売上情報や商圏データ、人流データなどのGISデータを基にデータサイエンティストが作成します。

⑥「＠iwms」の特徴

　「＠iwms」のワークプレイス管理機能では各企業の部門や部署ごとの利用面積の管理やファシリティコストの管理を支援します。部門原価の算定やワークプレイスの効率化などを進めることができます。依頼・クレーム管理やワークオーダー管理機能によりユーザー部門の満足度向上を図ることができます。ワークプレイスに必須となる什器や備品の管理も全社的に実施することができます。

a.　土地・建物・施設のポートフォリオ

b.　ワークプレイス・空間管理・賃借契約管理

c.　保守・点検業務

d.　修繕計画及び工事ワークフロー

e.　依頼・クレーム対応業務

f.　長期修繕計画及び工事ワークフロー管理コスト管理及び予算・実行管理

g.　予防・予知保全及びリスクベースメンテナンス業務BEMS（ビルエネルギー管理システム）及びIoTとの連携機能

h.　FMコスト管理及び予算・実行管理4

i.　BEMS（ビルエネルギー管理システム）及びIoTとの連携機能

j.　図面・ドキュメント管理

⑦「＠cmms」の特徴

　「＠cmms」の工事管理機能では、計画工事に対して予算化・査定・実施・完了報告などの工事発注に係る各段階で電子稟議を実行でき、工事計画の進捗状況を可視化できます。結果は自動集計されるので、リアルタイムに工事予算の消化状況を把握できます。工事完了後には、資本的支出が固定資産管理機能に連携され、以後の固定資産に関する台帳管理、簿価、減価償却や減損等の会計処理を管理できます。

　各施設や設備の点検等のメンテナンススケジュールを可視化し、作業予定に対する履行状況を記録できます。法定点検等の抜け漏れの防止や、契約通りの作業履行なども管理できます。依頼クレーム管理機能、機器台帳機能、エネルギー管理機能などを備えていて、建物の基本情報などシステムが持つ広範囲な不動産情報と組み合わせた多角的な分析をサポートします。

a.　設備機器管理

b.　保守・点検管理（設備台帳と連携）

c.　依頼・クレーム情報管理（部屋・区間情報と連携）

d.　修繕計画及び工事ワークフロー

e.　予防・予知保全及びリスクベースメンテナンス業務

f.　受委託契約及び支払・請求管理

g.　コスト管理及び予算・実行管理

h.　固定資産管理

i.　BEMS（ビルエネルギー管理システム）及びIoTとの連携機能

j.　図面・ドキュメント管理

(2) ソリューションサービス

　既に「＠property」を導入している顧客、又は導入を予定している顧客に対して、クラウドサービスを基盤にした業務効率化支援を実施しながらも、個々の顧客特有のニーズに応じて、顧客の業務上の課題解決を実現するため、「＠property」に関する以下のソリューションサービスを提供しています。

①　初期コンサルティングサービス、データ登録代行、教育・講習会

　当社では、サービス導入前に、顧客の業務を把握し、よりスムーズに利用いただくために、初期コンサルティングサービスを提供しております。

　また、クラウドサービスを利用する際には、顧客が保有している建物情報・賃貸借契約情報など、各種データを「＠property」に登録する必要があるため、初期データ登録作業を代行し、スムーズな運用の移行ができるよう導入支援サービスを提供しております。

②　オプション販売

　オプション販売は、業務の効率や精度を高めるために、例えば、銀行から取得した入金データファイルを「＠property」に取り込む機能や顧客の会計システムに連携するためのデータを出力する機能など標準機能にはない機能を追加して提供するサービスです。

③　カスタマイズ

　カスタマイズは標準機能、オプション機能でも十分対応できない、顧客固有のニーズに対応するサービスのため、システム開発受託の形で提供する新規の機能追加や既存社内システムとのデータ連携等を可能にするサービスです。

(3) その他

①　プロパティデータテクノス

　REITや不動産ファンドなど不動産関連企業を中心に、不動産文書の管理やデジタル化サービスを提供しております。不動産文書管理サービスの特徴としては、不動産に関わる様々な紙の書類をPDF化し、それを顧客の業務にあわせて分類・整理するという事があげられます。また、2024年３月期より、BPO事業を開始しております。このBPO事業は、上記の不動産文書管理サービスに加え、顧客の代わりに業務に必要な書類の収集・整理まで行うというものです。本年度は株式会社KJRマネジメントとの取り組みを開始しております。

　それ以外に、機器メーカー向けに常駐による電子配信サービスを提供しており、加えて、既存業務として印刷業務を行っております。

②　プロパティデータサイエンス

　「データサイエンスサービス」の特徴として、「＠property」に蓄積されたビッグデータを最新のAI技術等によって解析し、最適な募集賃料の算出や、改修工事投資効果の予測等をお客様に提供いたします。

　また、この技術を応用し、不動産・地理情報等の外部情報を併せて活用することで、商業店舗売上予測サービスに展開しています。

　これらの「データサイエンスサービス」は、クラウドサービスとして提供しており、当社の分析によって構築した顧客の予測モデルはクラウド上で管理され、顧客は必要な時、必要な分だけ分析を依頼し、予測結果はクラウド上で確認することができます。

a.　募集賃料算定支援サービス

　個別に許可をいただいた顧客を対象に、蓄積している「＠property」の運用・管理のデータを分析し、募集賃料算出、退去確率予測、空室期間予測、改修効果予測等の新たな価値を提供いたします。これにより、顧客は、「解約が決まって募集をかけたいが賃料をいくらで設定すべきかわからない」、「募集賃料を下げて稼動を急ぎたいが、いくらに設定すべきかわからない」といった課題を解決することができます。

b.　商業店舗売上予測クラウドサービス「Speed ANSWER」

　飲食・小売業など多店舗展開する顧客向けに、店舗の新規出店時の売上を予測するサービスです。「a.　募集賃料算定支援サービス」は、「＠property」に蓄積しているデータを分析いたしますが、本サービスは、顧客から受領した既存店データ及び店舗周辺の商圏データなどを基に予測モデルを構築し、新規出店候補地の売上を予測したレポートをお客様にご提供いたします。

　「a.　募集賃料算定支援サービス」と同様、最新の実績データを追加することにより、構築した売上予測モデルの精度を向上させることができます。

［事業系統図］

株式評価

株価

配当政策

一株あたりデータ

PL項目

BS項目

キャッシュフロー

収益指標

コスト項目

コスト指標

一人あたりデータ

従業員データ

株式データ